דירה או מגרש להשקעה יתרונות וחסרונות
רבים מהמשקיעים החדשים, שלעיתים שוקלים רכישת דירה להשקעה כמסלול המרכזי, שומעים גם על האפשרות לרכוש "מגרש להשקעה" במחיר נמוך יחסית. לעיתים, הדבר מלווה בהבטחה ש"הייעוד עומד להשתנות", או שמדובר ב"פרויקט העתיד של האזור". השקעה במגרשים אכן נשמעת מפתה, בעיקר בזכות המחיר ההתחלתי הנמוך והפוטנציאל לרווח גבוה במידה ואכן יתבצע שינוי ייעוד או הפשרה. אבל האם זו באמת הזדמנות כלכלית טובה יותר מאשר דירה להשקעה קלאסית? או שמא מדובר בסיכון משמעותי שלא מתאים לכל אחד?
מהו מגרש להשקעה?
מגרש להשקעה הוא לרוב קרקע שאינה מיועדת לבנייה בטווח המיידי – לעיתים קרקע חקלאית, ולעיתים קרקע שעוברת תהליך תכנוני כלשהו. חברות שיווק רבות מציעות מגרשים מסוג זה להשקעה, תוך שימוש במונחים כמו “על סף הפשרה”, “בקרבת שכונה עתידית”, או “במיקום אסטרטגי”. חשוב להבין שזוהי השקעה שונה במהותה מרכישת דירה להשקעה קיימת או על הנייר.
הסיכון מול הסיכוי – השקעה חכמה או הימור לעומת דירה להשקעה?
ההבדל בין עסקה משתלמת לבין מלכודת מצוי בפרטים הקטנים. רבים לא יודעים כי תהליך שינוי ייעוד של קרקע – למשל מקרקע חקלאית לקרקע לבנייה – עלול לארוך שנים רבות ולעיתים אף לא מתרחש כלל. חלק מהקרקעות נמצאות תחת הגבלות תכנוניות, סביבתיות או משפטיות שמקשות על הפשרתן. זהו סיכון שפחות קיים, או קיים בצורה אחרת, כאשר רוכשים דירה להשקעה בבניין מאושר וקיים.
בנוסף, גם במקרה שהקרקע תופשר בעתיד, אין כל התחייבות לכך שהמשקיע יוכל לבנות עליה בפועל. תכניות בניין עיר (תב"ע) משתנות, ולעיתים קרקע שעתידה להיות מופשרת נרכשת מראש בידי גופים מוסדיים או עירוניים לטובת פארקים, כבישים או מבני ציבור. הסיכוי לתשואה מהירה, כמו זו שניתן לקבל מהשכרת דירה להשקעה, כמעט ולא קיים בהשקעה במגרשים מסוג זה.
איך בודקים אם מדובר בהשקעה אמינה?
לפני כל רכישה של מגרש להשקעה, חשוב לבצע בדיקת נאותות מקיפה. להלן מספר נקודות קריטיות:
- בדיקת סטטוס תכנוני: יש לבדוק במוסדות התכנון המקומיים מהו ייעוד הקרקע כיום ומהן הסבירות וההערכות לשינוי ייעוד בעתיד.
- בדיקת בעלות ורישום בטאבו: חשוב לוודא שהמגרש רשום בצורה תקינה, שאין עליו עיקולים, שעבודים או סכסוכים משפטיים.
- בדיקת גודל חלק יחסי: במקרים רבים מדובר בחלקות משותפות (מושע), מה שמקשה על מימוש עתידי או מכירה.
- בדיקת מיסוי: עסקאות קרקע נושאות לעיתים חיובי מס גבוהים – מס רכישה, מס שבח או היטלים עתידיים, לעיתים שונים מאלו החלים על רכישת דירה להשקעה.
- חוות דעת שמאית: מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך שיבחן את שווי השוק האמיתי ואת הפוטנציאל העתידי של הקרקע.
למי זה מתאים?
השקעה במגרש מתאימה למשקיעים סבלניים, בעלי אורך רוח פיננסי, שאינם נזקקים לנזילות מיידית. היא יכולה להיות רווחית בטווח הארוך, אך אינה מתאימה למי שמחפש הכנסה פסיבית מיידית או תשואה יציבה, כמו זו שניתן להפיק מדירה להשקעה המושכרת באופן קבוע. מדובר בפרופיל סיכון-סיכוי שונה לחלוטין.
לסיכום
השקעה במגרשים יכולה להיות רווחית – אך רק אם מתבצעת תוך הבנת הסיכונים, ביצוע בדיקות יסודיות, והסתייעות באנשי מקצוע מהתחום. לא כל קרקע חקלאית תופשר, ולא כל הבטחה לשכונה חדשה תצא לפועל. זהו תחום שבו ידע, סבלנות וזהירות הם מפתח להצלחה. בניגוד לרכישת דירה להשקעה, שם התהליכים והתשואות הפוטנציאליות (משכירות או עליית ערך) ברורים יותר בדרך כלל, השקעה בקרקע דורשת אופק השקעה ארוך יותר ורמת ודאות נמוכה יותר בטווח הקצר והבינוני. משקיעים מתקדמים יודעים לנצל את התחום הזה – אבל גם נזהרים מהבטחות שווא.
בדיקות חשובות לפני רכישת הדירה
מעבר לבדיקה ויזואלית של הדירה, חשוב מאוד לבצע בדיקות עומק: לבדוק שאין חריגות בנייה, לוודא שהנכס רשום בטאבו ולוודא שאין עיקולים. בנוסף, שווה להזמין בדק בית שיבחן את מצבה המבני של הדירה.
למרות שמדובר בעסקה ללא תיווך, חשוב מאוד להיעזר בעורך דין מקרקעין מקצועי. עורך הדין יוודא שכל המסמכים תקינים ושהתהליך מתבצע בצורה בטוחה וחוקית.
סיכום והמלצות אחרונות
מציאת דירות למכירה באשדוד ללא תיווך יכולה להיות קלה יותר ממה שחשבתם, אם משתמשים בכלים הנכונים ובוחרים את האתרים הנכונים. באתר ישא ברכה מחכה לכם לוח דירות למכירה אמין, עדכני ונוח לשימוש, שיחסוך לכם זמן וכסף. אם תדעו מה לחפש, תשמרו על סבלנות ותהיו פתוחים לאפשרויות – הדירה המושלמת כבר מחכה לכם באשדוד! אל תוותרו על בדיקות יסודיות, חיפוש יומיומי והשוואת מחירים – כך תבצעו רכישה נבונה ומשתלמת.
