כדי באמת להנות מהרווחים של השקעות נדל"ן, חשוב להבין את עולם המיסוי, ואז זו דרך מצוינת לבנות ביטחון כלכלי ולייצר הכנסה. מס שבח הוא נושא מרכזי שכל מי שרוצה להשקיע חייב להכיר, זה הוא מס שנגבה על הרווח ממכירה של נכס. בואו נדבר ונסביר על איך אפשר לחסוך בו בצורה חכמה, איך הוא בכלל עובד, ומי צריך לשלם אותו.
מה זה בעצם מס שבח ולמה הוא חשוב למשקיעים?
מס שבח נקבע על פי ההפרש בין המחיר שבו נכס נדל"ן נמכר לבין המחיר שבו הוא נקנה, בעצם מס שמוטל על אותו הסכום. למשל אם רכשתם נכס בשווי שני מיליון ומכרתם בשלושה מיליון, נוצר לכם רווח של מיליון שקלים שעליו המדינה לוקחת מס של 25%. המס נוצר כדי לאכוף דרישת מס גם מרווחים על הנכס, בדיוק כמו שכל רווח אחר ממוסה.
אם לא מתכננים נכון, מס שבח עשוי להקטין בצורה משמעותית את הרווח הסופי שלכם. חישוב מראש של השבח הצפוי ושילובו בתכנון העסקה עושה את ההבדל בין משקיע רגיל למשקיע חכם.
מי חייב לשלם מס שבח, ומתי ניתן פטור?
ישנם הקלות שונות לפי החוק בישראל, לא כל מכירה של נכס או דירה כרוכה בתשלום מס שבח ומי שמוכר דירת מגורים יחידה יכול לקבל הקלה במס. ייתכן שתהיו זכאים לפטור מלא ממס במידה וזו הדירה היחידה שלכם ואתם מחזיקים בה לפחות 18 חודשים. במידה ואתם מבצעים עסקה פיננסית כמו קרקע להשקעה או אם מדובר בדירת השקעה נוספת, תצטרכו לשלם מס מלא על הרווח. דבר המקטין את סכום המס הוא ניכוי הוצאות הקשורות לעורך דין, שיפוץ, או תיווך.
איך מתכננים נכון כדי לא לשלם יותר מדי מס?
שמרו את כל תיעוד ההוצאות הקשורות לנכס- דמי עורך דין, שיפוצים או עמלות תיווך עשויים להשפיע ולהקטין את גובה מס השבח. תתייעצו מראש עם עורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין או עם יועץ מס, לגבי מיזוג עסקאות בצורה חכמה או שינויים קטנים במועד במכירה. תכנון מראש יכול לחסוך לכם אלפי שקלים.
סיכום
הרבה חושבים שמס שבח מוטל בדומה לקנס, אך זו טעות. מס שבח הוא חלק בלתי נפרד מהשקעת נדל"ן חכמה ולא אמור לרגע להיות שיקול האם להשקיע או לא, מה שניתן הוא להבין אילו הוצאות אפשר לנכות, איך הוא מחושב ומתי חלים הפטורים. מי שמתכנן את כל אלו מצליח לשמור על יותר מהרווח שלו. הקדישו זמן להבנת חוקי המיסוי ועשו זאת לפני שאתם מוכרים את הנכס הבא שלכם. זה ההבדל בין עסקה שמניבה רווח אמיתי לבין סתם רגילה.
בנוסף, עבור משקיעים המעוניינים להרחיב את ההשקעות שלהם בשוק הנדל"ן, כדאי לשקול את האפשרויות של השכרת דירות בירושלים, במיוחד באמצעות דירות השכרה איכותיות ומניבות. גם דירות להשכרה ברמת אשכול ירושלים יכולות להוות מקור הכנסה יציב, תוך שמירה על נכסים מניבים לאורך זמן, וזאת במקביל להבנה נכונה של חוקים ומסים.
